2023年房地产行业专题研究：人口迁移的新格局

2022 年中国人口总量第一次负增长，而流动人口规模正成为各省市人口变化的主要影响 因素。各地区的经济发展水平与各类引才行动推动人口流动与增长呈现出新的格局。随着 各个重点城市数据逐步披露，让我们得以看到更多城市人口变化的剪影。对于新流动格局 的刻画及未来城市发展脉络的探寻是我们此次人口系列报告想要展现的核心要点。

根据第七次全国人口普查结果，全国人口为 14.12 亿人1，与 2010 年六普的 13.40 亿人相 比，增加 7205 万人，增长 5.38%，较六普增速 5.84%降低 0.46pct。从人口分布的区域格 局看，东部地区人口为 5.64 亿人，占 40.0%；中部地区人口为 3.65 亿人，占 25.9%；西 部地区人口为 3.83 亿人，占 27.2%；东北地区人口为 0.99 亿人，占 7.0%，分别较六普 占比提升 2.0、下降 0.9、提升 0.1、下降 1.2 个百分点。

省市人口格局：内陆省份逆袭

六普和七普期间的人口增长格局有所变化。根据各省份六普、七普期间的人口变动数据， 大部分省市依然保持人口净增长的趋势，我们将 31 省市（含自治区、直辖市）分为三类： 1）常住人口在六、七普均实现净增长的省市：北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、 安徽、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、云南、西藏、陕西、青海、 宁夏、新疆。 2）常住人口由六普负增长转为七普净增长：重庆、四川、贵州、湖北。 3）常住人口由六普净增长转为七普负增长：黑龙江、吉林、辽宁、山西、内蒙古、甘肃。

从人口变化绝对额来看，六普至七普期间常住人口净增长绝对额 TOP5 省份为广东 （2169）、浙江（1014）、江苏（609）、山东（573）、河南（534），主要为珠三角、长三 角经济发达省份以及传统人口大省；负增长绝对额 TOP5 省份为黑龙江（-646）、吉林（- 338）、辽宁（-115）、山西（-80）、内蒙古（-66），主要为东北等地区。（单位：万人）

人口增长拆分：内生增长还是外部流入？

如何理解全国省份人口增长的动力来源？我们根据人口学家塞缪尔·普雷斯顿（Samuel H. Preston）在《人口统计学：人口过程的测量与建模》(Demography: Measuring and Modeling Population Processes)一书中写到人口变动的平衡方程，对人口的增长进行拆分。 人口变动的平衡方程： N(T)=N(0)+B[0,T]-D[0,T]+I[0,T]-O[0,T] 其中： N(T)=时间 T 该人口中的存活人数；N(0)=时间 0 该人口中的存活人数； B[0,T]=时间 0 和 T 之间该人口中的出生数 ；D[0,T]=时间 0 和 T 之间该人口中的死亡数； I[0,T]=时间 0 和 T 之间的迁入人数；O[0,T]=时间 0 和 T 之间从该人口迁出的人数； 则人口增长数=出生人口-死亡人口+人口流入数-人口流出数。

从占比来看，七普常住人口净流入绝对额 TOP5 省份为广东、浙江、江苏、重庆、新疆； 占总净流入人口的比例分别为 34.2%、18.7%、10.5%、5.6%、5%，合计占比 74.1%。 人口净流出绝对额 TOP5 省份为黑龙江、吉林、湖南、江西、山西；占总净流出人口的比 例分别为 21.7%、12.1%、10.1%、8.2%、7.9%，合计占比约 60.0%。

七普期间，人口增长格局较六普更加均衡。不同于六普期间的人口聚焦，七普人口增长较 多的省份有所增加。六普期间，北京、上海、天津的 10 年常住人口复合增长率远远领先 其他省份，而在七普期间，浙江、广东、西藏、新疆、海南、宁夏等省份的常住人口复合 增长率也均有所提升。

城市人口格局：省会城市逐步崛起

城市口径，我们按直辖市、省会、副省级、2022GDP 超万亿城市四标准筛选出 42 个城市： 1）直辖市：北京、上海、天津、重庆； 2）省会城市：广州、杭州、南京、合肥、成都、西安、长沙、武汉、福州、贵阳、昆明、 南昌、济南、石家庄、郑州、太原、呼和浩特、兰州、海口、南宁、沈阳、长春、吉林、 拉萨、西宁、银川、乌鲁木齐； 3）省会城市以外的副省级城市：深圳、厦门、宁波、青岛、大连； 4）2022GDP 超万亿城市：苏州、无锡、南通、佛山、东莞、泉州。 六普、七普期间 42 样本重点城市人口分别平均增长 22%、23%，高于全国水平（7.3%、 5.8%），七普期间增速上升 1pct；20 年间合计增长率 50%，比全国水平高 36 个百分点。 其中涨幅前五城市分别为厦门（151.5%）、深圳（150.6%）、银川（142.8%）、合肥 （109.7%）乌鲁木齐（94.8%）；后五城市分别为南通（1.00%）、重庆（3.72%）、哈尔滨 （6.34%）、石家庄（20.22%）、泉州（20.59%）。

省会城市正在逐步崛起。省份城市的七普人口增速快于其他类别城市。27 省会城市中， 19 个城市七普人口增速上升，而且省会城市人口七普增速较六普上升 5.3%，为各类城市 最高。而直辖市与 GDP 超万亿城市的七普人口增速有所放缓，分别下降 3.85、8.47 个百 分点。 1）人口七普增速快于六普的城市：拉萨、西安、长沙、南宁、贵阳、昆明、深圳、广州、 重庆、郑州、南通、长春、南昌、兰州、福州、海口、武汉、呼和浩特、成都、石家庄、 太原、西宁，共 22 个城市，除深圳、重庆、南通外，其余 19 个城市均为省会城市。 2）人口七普增速慢于六普的城市：合肥、北京、上海、苏州、银川、厦门、济南、天津、 乌鲁木齐、哈尔滨、南京、无锡、宁波、泉州、杭州、佛山、大连、青岛、沈阳、东莞。 共 20 个城市，其中 8 个城市为省会城市。

如果把目光聚焦到最近五年来看，过去五年（2017 年末-2022 年末）人数增长前五的城市 分别为武汉（283）、济南（209）、成都（208）、深圳（179）、西安（166）；后五的城市 分别为天津（-47）、北京（-9.7）、南通（5.4）、东莞（5.5）、西宁（7.9）。2022 年人口增 长前五的城市分别为长沙（18.1）、杭州（17.2）、合肥（16.9）、西安（12.3）、贵阳 （11.8）；后五的城市分别为上海（-13.5）、天津（-10.0）、东莞（-10.0）、广州（-7.7）、 佛山（-6.0）。（单位：万人）

我国整体呈现流动人口规模大幅增长，省内流动占比提升的特点。七普数据显示，2020 年，我国流动人口规模约 3.76 亿人，较 2010 年增长约 70%；流动人口占全国人口比例约 27%，较 2010 年的 17%提升 10pct。流动人口中省内流动人口/跨省流动人口分别约 2.51/1.25 亿人，较 2010 年分别增长 86%/45%。2020 年，省内流动人口占总流动人口的 比例约 67%，较 2010 年的 61%提升 6pct。

区域流动：城市群快速发展，东南沿海仍具备吸引力

新型城镇化背景下，人口加快向城市群流动

“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，持续促进农业转移人口市民化，完善以城市群 为主体形态、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局。” ——《“十四五”新型城镇化实施方案》 在新型城镇化的背景之下，人口向城市群流动的趋势明显。我国人口超过 100 万的城市群 人口占总人口比重在持续上升。截至 2022 年，我国人口超 100 万的城市群人口占总人口 比重约 30.52%，较 2020 年的 29.03%提升 1.49pct，年均提升 0.74pct。截至 2022 年， 美国、日本的人口超 100 万的城市群人口占总人口比重约 46.96%、65.07%，我国人口集 聚程度还有提升空间。分城市群来看，除京津冀、山东半岛、粤闽浙、哈长城市群外，其 他城市群的人口增长率都要大于所在区域的人口增长率。

人口向东南沿海流动趋势延续，部分中西部城市承接人口回流

人口流入区域：江苏、浙江和广东均仍为人口流入重地。六普期间，人口机械流入最多的 省份 TOP5 为广东、上海、北京、浙江、江苏；而七普人口机械流入最多的省份 TOP5 为 广东、浙江、江苏、重庆、新疆，江浙地区及广东仍是人口流入重地。 人口流出区域：渝贵川承接人口回流，由六普净流出转为七普净流入。人口流出方面，六 普期间人口流出最多的省份以中西部为主，流出最多的省份分别为安徽、河南、贵州、广 西、四川；七普期间，渝贵川人口反流出为流入，而流出最多的省份分别为黑龙江、吉林、 湖南、江西、山西。

城市群角度仍可看出人口向东南沿海集聚，中西部承接人口回流的态势。具体到城市群有 以下要点：1）长三角的增长势头依然保持，占全国总人口比例连续 20 年以较快速度上升， 六普、七普人口占全国比例提升 0.88pct、1.05pct。2）长江中游、京津冀、关中平原、辽 中南占全国总人口比例连续 20 年下降。3）山东半岛、成渝、中原地区、黔中占全国比例 在六普期间下降、七普期间转为上升。其中中原地区七普期间占比增幅最大，由六普的占 比下降 0.21pct 转为七普上升 0.86pct；成渝地区由六普下降 0.06pct 转为七普上升 0.1pct。

城市流动：省内城市间流动为主，省会城市是主要流向地

人口以省内城市间流动为主

我们选取 2023 年春节前一周春运期间，迁徙规模最大的一天（2023 年 1 月 16 日），分别 以 38 重点城市（42 城不含北上广深）为目的地，统计人口出发地的情况；通过统计返回 重点城市的人口都由何处出发，来了解这些重点城市人口流动倾向。 人口以省内城市间流动为主。据百度迁徙数据，2023 年春运迁徙中，38 重点城市（42 城 不含北上广深）的春运迁徙迁入来源地中省内其他城市的占比最多。除哈尔滨、大连、苏 州三城市分别仅有 47%、45%、33%的人来自于省内，其余城市省内迁入占比均超过 50%。

廖创场3等利用手机信令数据，将 36 个节点城市与全国城市间的人口联系强度与流入、流 出强度进行分级制图表达。整体而言，多数强联系集中在节点城市的地理邻接区域，表面 大部分人口流动依旧集中在局部区域，较大空间跨度的人口流动较少。

省会城市是区域人口主要流向地

而省会城市作为经济、政治中心具备很大的人口吸引力，是流动人口流向地的首要选择。 六普至七普，27 省份省会人口占全省人口的比例均有所上升。省会人口占比上升较多 （5%以上）的城市依次为长春（9.9%）、西安（9.4%）、银川（8.2%）、成都（6.2%）、 拉萨（5.1%）。据七普数据，省会人口占全省人口比例较高（20%以上）的城市依次分别 为西宁（41.6%）、银川（39.7%）、长春（37.8%）、西安（32.0%）、哈尔滨（31.6%）、 海口（28.4%）、成都（25.0%）、拉萨（23.7%）、武汉（21.3%）、沈阳（21.3%）。

人口流出省份的省会城市七普人口增量仍要高于该省其他地级市。据七普数据，有 6 个省 份人口七普录得负增长，分别为黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、山西、甘肃；但其省会人 口占全省的比例依然有所上升，我们将这 6 省的省会与其他地级市人口对比发现：除黑龙 江外其余 5 省的省会城市人口均为增长且是该省所有地级市中人口增长最多的。说明即便 该省人口在减少，省会城市人口仍相对具有韧性。

城市人口战略：迎接潮起潮落，着力吸引人才

人口新格局，城市发展进入新阶段

研究人口增长有助于我们未来判断不同城市的政策空间和发展导向。随着人口的增长和流 动呈现新格局，城市发展也将逐步进入新的阶段，新型城镇化的背景下，不同城市在发展 的定位和模式等方面有所区别，但一个明确的趋势在于城市发展的政策和人口更多绑定。 2016 年政府工作报告首次提及“人地钱挂钩”，各地方政府积极探索，山东、安徽、河南、 浙江等省份均出台了相应政策。2022 年 4 月，《中共中央国务院关于加快建设全国统一大 市场的意见》发布，提出“完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市 民化挂钩政策”。如 2023 年以来中央政策多次提及在超大特大城市积极推动城中村改造和 “平急两用”公共基础设施建设，来推进新型城镇化和房地产行业新模式。

随着人口增长与流动格局的演变，城市也将进入新的发展阶段。有的城市仍快速“成长”， 如苏州官方发布指出由于苏州工业园区被划入苏州城区后，苏州城区的人口为 512.5 万人 （七普数据），按此标准，苏州成为特大城市。同时，根据住建部数据，杭州、西安、济 南、合肥、青岛、长沙、哈尔滨 7 个城市 2014 年城区人口都在 500 万人以下；随着城市 逐渐“成长”，分别在 2015、2018、2019、2021、2018、2021、2020 年人口达到 500 万以上，晋升为特大城市。 而有些城市则相反，以五普、六普、七普均有数据的 635 个城市为例，七普人口较六普下 降（人口减少）的城市达到 333 个，较六普人口减少的城市 228 个增加了 105 个。

因此，保持人口的竞争力，将是城市未来发展的重要课题。城市如何脱颖而出？我们从人 口吸引力和人才吸引力两个角度，重点分析人口流动的主要驱动因素及新时代人才的流动 倾向。

哪些城市更具人口吸引力？

关注产业综合吸引力

以经济增速来评估产业综合吸引力。我们以经济增长水平衡量城市产业综合吸引力，据我 们统计，六普至七普期间 GDP 增长较快的城市，人口增长率也相应处于前列。31 个省份 层面，七普 GDP 增长率（2020 年/2010 年）TOP15 省份里，8 个省份为七普人口增长率 TOP15；42 个城市层面，七普 GDP 增长率 TOP20 城市里，14 个城市为七普人口增长率 TOP20，均超过半数以上。

以人口由六普负增长转为七普正增长的渝贵川中西部三省为例，2010 年国务院发布《关 于中西部地区承接产业转移的指导意见》，随着我国劳动密集型产业向中西部转移，十年 间，渝贵川三省 GDP 分别增长 215%、287%、183%，分别位于全国各省 GDP 增速第 4、 1、7 位；占全国 GDP 比例分别上升 0.66pct、0.71pct、0.87pct，位于占比提升的省份第 7、5、3 位，经济增长十分迅速。随着经济快速发展，渝贵川三省实现人口回流，常住人 口分别由六普增长-5.46%、-1.42%、-2.34%转为七普净增长 11.12%、10.97%、4.05%。 其中，重庆、贵州的人口增速均高于全国平均水平（5.77%）。 另外，据百度地图发布的 2022 年度人口活力指数（由人口吸引力、人口聚集 2 项关键指 标构成），城市指数排名前十依次分别是杭州、深圳、成都、苏州、东莞、广州、上海、 武汉、北京、西安；其中有八个城市为 2022 年全国 GDP 前十强城市。

关注公共资源与服务水平

公共资源与服务水平是人口吸引软实力。人口更倾向于向能够提高更高的公共资源与服务 水平的城市聚集。医疗和教育水平较能代表城市的软实力。医疗方面：我们可以看到重点 城市人口数和全国百强医院数量以及床位数呈现明显相关。除深圳、佛山、郑州外，七普 期间人口增长 TOP10 城市均拥有 3 家及以上的全国百强医院。教育方面：重点城市人口 数和高校数量以及教师数量明显正相关。七普常住人口 TOP10 城市有 8 个城市均为拥有 高校个数 TOP10 城市。

关注交通可达性

城市交通可达性也是影响人口流入的因素之一。作为城市基础设施，更为便利的出行方式 与更高的交通可达性对人口流入有促进作用。我们将交通可达性分为三个方面，高速公路、 高铁动车和飞机。作为城市最基础的出行基础设施，城市的高速公路里程数与人口数存在 相对明显的相关关系。而高铁与飞机则更能反映城市与其他城市的联系程度，各城市通过 高铁动车能够直达的城市越多，机场的吞吐量越大，反映城市的交通更为便利，与其他城 市联系更为紧密，对人口的流入有一定促进作用。

关注人口流入配套政策

落户政策调整是城市主动竞争的利器。2016 年，国务院发布《推动 1 亿非户籍人口在城 市落户方案》。我们梳理了 2016 年以来，重点城市人口的逐年变动情况。2016-2022 年， 人口增长 TOP10（150 万以上）的城市落户政策均有不同程度宽松。 其中以成都、武汉、西安、长沙最为明显，落户政策放宽之后人口明显增长。2017 年， 西安放开普通大中专院校毕业生落户限制；成都实行全日制大学本科及以上毕业生凭毕业 证落户制度；长沙推行先落户后就业，全日制本科及以上学历即可办理落户手续；2020、 2021 年，武汉分别放开大学生配偶未成年子女随迁，取消重点人群中心城区落户限制。 2016-2022 年，成都、武汉、西安、长沙人口分别增长 411.5、313.1、311.6、213.8 万人， 分别位列 42 重点城市的 1、4、5、9 名。

关注人才吸引力和留存率

七普数据显示，高学历人才向重点城市流入，部分新一线城市吸引力较强。42 重点城市 合计大学本科及以上人口（下称高学历人才）占 6 岁以上人口的 14.7%，显著高于全国水 平的 8.0%。其中北京、南京、上海、武汉高学历人才占比为 42 城最高，均超过 20%，分 别为 30.3%、22.8%、22.5%、20.2%。除北京、上海两个一线城市，部分成为“新一线 城市”的省会、副省级城市，如南京、武汉、杭州、西安的高学历人才占比也处于重点城 市前列，“新一线城市”正逐步进入高学历人才视线。

新一线城市对人才的吸引力不断提高。据猎聘数据，人才投递新一线城市岗位的比例不断 提高。2023H1，人才投递一线城市、新一线城市的占比分别约为 37.9%、35.9%，较 2017 年分别下降 4.1pct、上升 5.1pct。自 2017 年起，人才投递新一线城市占比与投递一 线城市的占比差距有所缩小。据猎聘调查数据，2023 应届大学生在选择工作城市时，一 线城市/新一线城市的投递人数占比分别为 37.32%/38.54%，遥遥领先二线城市/三线城市 及以下的 14.75%/9.39%。在理想的工作城市方面，新一线城市拥有更高的占比，达 53.64%，显著高于一线城市/二线城市/三线城市及以下的 24.24%/15.76%/6.36%。

具体到省市层面，高学历人才更倾向选择哪些省市？省份层面，C9 高校毕业生更倾向于 选择北京、上海、广东。除哈尔滨工业大学与浙江大学外，其余 7 所学校毕业首选地均为 学校所在地；而在次选就业地域中，9 所学校有 5 所学校的毕业生均选择广东；城市层面， 据麦可思研究发布的《大学毕业生培养质量跟踪评价》，从近五年数据来看，应届本科生 在新一线城市就业的比例稳步上升，2021 届本科生在新一线城市就业的比例（27%）较 2017 届（24%）增加了 3 个百分点，而在一线城市就业的比例从 2017 届的 22%减少至 2021 届的 18%。其中杭州、苏州、成都外省籍毕业生流入增长明显。

除了吸引人才，也要留得住人才。根据智慧足迹大数据，2021 年，36 重点城市中（42 重 点城市中去除 6 个 GDP 超万亿城市），重庆毕业生总留市率排名第一，高达 76.7%，北上 广深四座一线城市中广州市留市率最低，为 60.7%，排在第 10，可能和深圳分流有关。 北京和上海的毕业生留市率分别为 61.3%和 62.7%，排在第 8 和第 6。除上述一线城市， 沈阳（66.6%）、西安（62.8%）、郑州（61.7%）和南京（61.1%）的毕业生本市留市率也 排在前十，毕业生留在本地意愿较高。兰州（45.9%）、厦门（49.2%）、贵阳（50.5%）、 南昌（51.3%）和石家庄（51.4%）毕业生本地留市率排名靠后。 国家中心城市与区域中心城市的毕业生留市率均较高。留市率 TOP10 城市均为国家中心 城市或区域中心城市。留市率 TOP10 城市里的重庆、成都、西安、上海、郑州、北京、 广州 7 个城市均为国家中心城市，沈阳为东北区域中心城市、南京为华东区域中心城市、 而深圳为华南区域中心城市，10 个城市均为国家中心城市或区域中心城市，反映人才更为 青睐国家中心城市与区域中心城市。

具备人口吸引力的城市将具备更可持续的产业发展空间

随着人口增速的放缓以及人口红利的下降，由此带来的房地产行业发展机遇也将随之变化。 省市的发展将不再一荣俱荣，寻找具备人口持续增长潜力的地区也将是产业的核心命题。 从过去 10 年来看，具备持续人口吸引力的城市往往拥有更好的地产销量和房价韧性，展 望未来，结合七普和大数据结论来看，除了传统的一线城市和省份城市之外，全国重点城 市群以及具备人口吸引力的新一线城市的发展空间值得关注，未来将具备更强生命力。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）