跌跌不休！增城房价到“底”了吗？

降房价，已是大趋势。

近日广州放松限价的消息疯传，新项目备案价由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。上浮10%不是关键，关键是可以下浮20%，例如3万/平单价允许下调到2.4万/平，100平的房子能一下跌个60万。

在广州，降得最出场的无疑是增城。

前有保利水木芳华，1.6万/㎡横扫朱村一手市场；后有广州中航城，1.1万/平成交洗劫二手交易。按照片区年初2万/平的售价，跌幅已远超20%。现在的增城房价到“底”了吗？

降价早已不是单个板块

实际上，从年初至今，降房价的范围早已不是增城单个项目或某个片区，而是全面沦陷。

以明星板块新塘为例，拥有实力项目东部TOD枢纽，且地理位置上最靠近天河和黄埔科学城，承接外溢需求，然而房价跌起来，就像多米诺骨牌。

早已闻名的碧桂园云顶，售价从4万/平直接击穿地价至2万/平。去年新开盘的华润置地公园上城，紧邻地铁13号线沙村站，自带超15万平的空中公园，售价从年初3万+/平跌到2.6万/平起，地铁的抗跌定律在增城失效。近期即将推出的全新盘香江天辰，背靠20年大盘翡翠绿洲的成熟配套，教育、商业应有尽有，吹风价低至145万/套，单价仅约1.8万/平。而去年同属一个项目的组团香江天赋，最高价在2.7-3万/平。

二手无价也无市

超低置业门槛，吸引了不少人购房。上周踩盘从增城镇龙TOD驱车一路向永宁至新塘，实探了多个网红盘，工作日楼盘都不乏前来了解的购房者，他们多来自天河和科学城以及增城本土。

有统计显示，8月增城新房网签了1435套，毫无意外地继续位列广州全市成交量第一，且近5年未跌出过前三的位置。

相比一手市场出清的情况，二手市场可以说无价也无市。8月增城二手房仅成交了783套，仅为新房成交量的54%，成交价格更为惊悚——13425元/平。低价之下，成交虽有上涨，但仅到新房一半水平，更远不及库存量。

所以早前广州中航城1.1万/平的成交价在增城不会是个例，尤其在一些超级大盘上，二手倾轧非常激烈。例如位于永宁的合景誉山国际，为3000亩综合体项目，已开发14年，涵盖590多栋楼房，超2.2万户，至今仍有新房源持续推出，均价15500元/平。目前二手放盘量367套，建成年限在2014、2017年不等。尽管业主报价不乏2.3-2.5万/平，但无人问津，最近成交价也仅为1.5万/平。

增城房价为什么总是扶不起

目前增城二手市场还有勇气放出2.5万/平以上房源的业主，大概率都是见过增城最好时候的那一批，也是站岗站得最高的那一批。

细数增城近10年的楼市，房价其实一直在1-2万/平徘徊，辉煌的时光仅在2017-2021年，出现高位破三追四。增城房价的“底”还有多深？这个深坑是怎样形成的？

一是发展基础差。作为2015年才撤市并区的三线区域，增城产业、市政配套、教育等等，远远赶不上广州的水平。

二是画饼太多，房子太多。增城行政面积大，规划了新塘、朱村、镇龙、荔城、石滩……等多个板块，但奈何开发实力有限，目前大部分板块除了房子还是房子，一条地铁21号线朱村段就盘踞了超20个盘，一段约3公里的永宁大道聚集了7个楼盘。同时，学校、公园、大型商场等基本的市政配套屈指可数，总体缺乏价值上升空间，也谈不上宜居。

永和周边密布的楼盘

三是接不上优势片区的东风。增城最有价值的板块无疑是新塘，临近天河和黄埔科学城，但实际上交通接驳并不便捷，目前仅一条地铁13号线直通核心CBD，其余主要靠自驾。而自驾的路网又不给力，例如宁埔大道，它是联通黄埔和新塘的主干道，2020年增城段通车，但至今700多米的黄埔段一直未通，来往车辆需多花30分钟绕路10公里。

区域发展和楼市大环境双重夹击之下，增城房价不断下潜是意料之内，与其说当下的房价探底，不如说是将前三四年虚高上涨的水分挤掉，回归各个板块发展状态与之匹配的价值。

以自住为主的刚需，无疑是增城房价下调的受益者，同样价格更多、更优选择，此前买不起的新塘、预算cover不住的地铁盘、高端盘都可以纳入考虑。

国庆黄金周就要来，你打算去增城看房吗？欢迎评论区留言分享。